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千亿元级房企,规模化之后的道路选择

2017-10-26 20:20 责任编辑:互联网 出处:未知

  不少房企当下都在痴迷追求千亿元。对这些房企而言,突破千亿元就等于上了一个新台阶,也意味着在未来将拥有更多的行业话语权。回望中国房地产发展历史,在竞争日益激烈的中国房地产行业丛林中,万科于2010年率先创下年度销售额破千亿元的记录,7年后的今天,中国房地产龙头企业的市场规模急剧膨胀,实现千亿元甚至超千亿元销售额的地产商数量逐年猛增,早已超乎人们当初的想象。

  10月初,克而瑞信息集团研究中心对外发布的《2017年前三季度中国房地产企业销售TOP100》数据显示,今年前三季度,销售规模突破3000亿元的有3家房企,其中碧桂园已突破4000亿元,万科和恒大也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元,预计这三家龙头房企在年内都有望突破5000亿元。同时,保利、融创、绿地的销售规模也都已突破2000亿元,预计这3家房企年内有望迈入3000亿元房企阵营。

  截至2017年三季度末,突破千亿元规模的房企已达11家。除了去年已达上千亿元的中海地产、金地集团(600383,股吧),华夏幸福(600340,股吧)、华润置地在9月也迈入千亿元俱乐部,业绩分别达到了1010.3亿元和1004.1亿元。绿城中国目前离千亿元也只有一步之遥,除此之外,中梁地产、招商蛇口、新城控股、旭辉集团目前的规模都在600~800亿元左右,今年年底有望达到千亿元。克而瑞信息集团研究中心预估,今年迈入千亿元关口的房企将突破17家。

  企业层面,据不完全统计,年内不少房企都已制订了千亿元计划。新城、旭辉在今年极有希望突破千亿元,中南、阳光城(000671,股吧)、泰禾、融信等企业距离千亿元也已不远。中梁地产、金茂、佳兆业、禹洲等企业也在谋划近几年内冲击千亿元,福晟集团更是提出了2016年至2025年10年销售目标收入累计要达到1.38万亿元。

  毫无疑问,销售额冲刺千亿元,对于任何一家发展中的房企而言,都是一个实实在在的里程碑。放眼未来,在行业集中度不断上升、优胜劣汰不断加速的市场格局下,规模型房企的优势越来越凸显。

  但与此同时,随着房企冲刺千亿元目标的不断接近,规模与利润、规模与质量之间的矛盾也会不断凸显。在调控已成常态或楼市长效性机制预期出台的市场背景下,规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面,开发企业要获得长期发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。

  业内专家也分析认为,规模化对于一家房企的未来而言固然重要,但相比一味的追求规模,如何占据现金的制高点显得更为重要。现如今,楼市已经转入一个新的发展轨道,有的抱国企“大腿”,借助其先天的融资优势;有的转型为金融地产集团,建立集团附属的银行、证券、信托等子公司,从而拓展自身的融资渠道,稳定开发资金来源,寻求规模化优势;而没有抱到国企“大腿”、借助金融牌照稳定资金来源的规模化房企,或精耕细作,或学习万达,在资产仍居高点时转“重”为“轻”,各有各的门路。

  这其中,顺势而为是最关键的。市场降温从目前来看是必然趋势,企业要想继续做大市场,就要不断压缩各类繁冗成本,同时积极关注其他领域的内容,比如说加快项目积极销售,在营销中做出差异化的特点。如果没有及时调整布局策略,没有利用好多元化融资渠道支持公司转型,部分房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

  除了规模上的竞争,未来房企还有哪些出路?未来房企的生存法则是什么?这些,都是值得不少冲刺千亿元房企需要深入思考的问题。在这方面,品牌和盈利或许是两个着力点,一方面,品牌可以导出轻资产的业务;另一方面,盈利则可以做出更好的现金流。这样一来,将更有助于对冲市场风险。

  无论对于已经是千亿元级房企或超千亿元级房企而言,还是对于那些即将达到千亿元的房企而言,创新跟转型始终都无法逃避。对于转型过程中的千亿元房企来说,比如住宅地产企业进军商业地产、产业地产等多元化的市场情况,决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与商业地产、产业地产等板块并驾齐驱,“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。

  对于一个具体地产投资者来说,其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资商业地产、产业地产等其他板块的资金互动,并且这两者之间能够实现良好互补,这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

  千亿元级规模实现后,在未来的发展道路与选择上,房企通过精细化管理、产品研发能力提高、产品标准化与产业化的操作等手段进行成本控制,从而进一步降低项目的开发成本,提高项目、企业的利润率。

  在业务拓展方面,不妨探索转型养老地产、商业地产、产业地产等,通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,同时,转型后也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。

  在具体手段方面,千亿元级房企还可通过并购、投资等多元化手段进军海外地产市场等,扩大房企布局市场的外延,助力房企进一步实现预期发展目标,这也是房企千亿元之后必然要面临的朝多元化转型问题。

  总之,千亿元不能仅仅沦为一种标签、一句口号,更应该成为相关房企的一种自我激励、一种实实在在的锐意进取行动,毕竟“天上不会掉馅饼”。若经过努力,成功实现了千亿元规模,也并非从此就一劳永逸,彼时将面临更多新的道路与选择问题,也依旧需要房企自身能持之以恒、不忘初心,继续砥砺前行!

  

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